(via ActuToulouse)
le 15.11.2017
De mars 2016 à mars 2017, il n’a fallu qu’un an pour que la Tour d’Occitanie ne sorte des cartons à la surprise générale de Toulousains pas informés du projet mené en coulisses…
15 Mars 2017. Jean-Luc Moudenc, le maire de Toulouse et tout un aéropage d’élus toulousains sont présents à Cannes (Alpes Maritimes) dans le cadre du Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM). Un rendez-vous annuel pour la métropole toulousaine sauf que cette fois-ci, il revêt un caractère particulier pour la délégation toulousaine qui doit présenter un projet susceptible de braquer les projecteurs sur la Ville rose.
À la mi-journée, Jean-Luc Moudenc l’annonce : c’est un immeuble de 150 mètres de haut, l‘Occitanie Tower, qui va s’élever dans le ciel de Toulouse, juste à côté de la gare Matabiau. Le maire y voit « l’image du printemps architectural de Toulouse » et « un message que l’on envoie à l’extérieur du dynamisme, de l’ambition internationale de notre ville ».
En vidéo, le reportage de France 3 à Cannes en date du 15 mars 2017
La majorité des Toulousains découvrent alors en direct, via la presse et les réseaux sociaux, l’émergence de ce projet. Un projet de taille proposant notamment 11 400 m2 de logements, 11 200 m2 de bureaux, des commerces et un hôtel de luxe Hilton…
Un projet qui n’était jusque-là pas arrivé aux oreilles du grand public. Pour la majorité des Toulousains, ce projet est une surprise. Bonne pour certains. Mauvaise pour d’autres, notamment pour les riverains qui seraient amenés à vivre un jour à l’ombre de la tour. Dans les jours qui suivent la spectaculaire annonce de Cannes, les interrogations se font jour : comment un tel projet a pu se dessiner quasiment incognito, sans que la population en ait été réellement avertie ?
Huit mois plus tard, cette interrogation est devenue reproche. Un collectif Non au gratte-ciel de Toulouse, opposé au projet, s’est monté. Et pour lui, les données sont claires. Il les a exprimées au maire de Toulouse dans une lettre ouverte où il parle « d’un déni de démocratie » :
LIRE AUSSI : Tour d’Occitanie ou Erection Tower : des opposants se mobilisent contre l’érection d’un gratte-ciel à Toulouse.
Ni les riverain-e-s ni la population de Toulouse et de l’agglomération n’avaient été consulté-e-s, ni même informé-e-s, avant la prise de décision de construire un gratte-ciel à la gare de Toulouse, entre rails et canal du Midi, en plein centre-ville de Toulouse déjà bien congestionné.
« Tous les projets ne sont pas concertés »
Pas consultés les Toulousains? La mairie de Toulouse a répondu à cette question lors d’une commission de quartier du 17 octobre 2017, via la maire du quartier Bayard, Jacqueline Winnepenninckx-Kieserommission : « tous les projets ne sont pas concertés ».
Ce soir-là, selon le compte-rendu officiel de la réunion publié par la Ville de Toulouse, l’élue rappelle que « ce projet relève d’un concours organisé par la SNCF (…) Elle indique que la Ville « reste parfaitement transparente sur ses projets mais également sur les soutiens apportés aux projets extérieurs » (…) Elle précise également « que des ateliers de concertation suivent le projet depuis des années et d’ailleurs, lors de l’atelier du 22 juin 2017, le projet de tour Occitanie a été présenté et qu’avant, les hypothèses de travail avaient été évoquées en début d’année 2017 ».
Ce soir-là, la maire de quartier admet donc que le projet a forcément été une surprise pour les Toulousains puisqu’il a été officiellement présenté à un panel restreint d’habitants plus de trois mois après l’annonce internationale de Cannes, soit quant tout avait été acté et que le projet était quasiment validé.
Elle assure ensuite au public de la réunion que des « ateliers de concertation suivent le projet depuis des années ». Cette affirmation ne correspond pas à la réalité puisque si des ateliers ont bien eu lieu les mois précédent l’annonce du projet, ceux-ci, de l’aveu même de plusieurs participants, n’ont jamais évoqué de façon précise un projet de gratte-ciel à Matabiau et encore moins un projet d’une hauteur de 150 mètres.
Le projet de la Tour d’Occitanie a bel et bien été tenu à distance des oreilles et des yeux des Toulousains. Avant le printemps 2016 car le projet n’était pas officiellement sur les rails à ce moment-là. Puis de mars 2016 à mars 2017, période durant laquelle l’information sur le sujet a été conservée entre les mains d’une poignée de décideurs qui ont mené le processus à terme de façon technocratique. Il suffit de faire un tour dans les coulisses de l’avènement de la Tour d’Occitanie pour s’en convaincre…
Mars 2016 : « la tour n’ira pas au-delà de 50 mètres »
Projet évoqué lors du lancement des premières études du projet Toulouse Euro Sud-Ouest en 2007, l’idée d’un gratte-ciel qui s’élèverait dans le ciel de Matabiau n’est plus officiellement à l’ordre du jour quand sont lancées de façon concomitantes l’enquête publique sur le plan guide urbain du projet Toulouse Euro Sud-Ouest (entre mars et juin 2016, ndlr) et l’enquête publique sur la première modification du Plan Local d’Urbanisme de Métropole (en avril et mai 2016, ndlr).
Si le maire de Toulouse, Jean-Luc Moudenc a pu en évoqué l’idée, la possibilité de faire un immeuble de grande hauteur (IGH) à Matabiau ne figure dans aucun des documents officiels présentés au public dans le cadre des deux concertations qui sont lancées au printemps 2016. Le sujet n’a pas plus été abordé dans les ateliers TESO, regroupant les riverains et les associations de quartiers et visant à travailler en amont sur le projet du quartier Matabiau. Ateliers qui se sont tenus toute l’année 2015.
Voici d’ailleurs ce que les Toulousains peuvent lire dans le dossier de concertation qu’Europolia et Toulouse Métropole fournissent dans le cadre de la concertation publique de TESO en mars 2016 :
Le principe est de dimensionner les immeubles les plus hauts dans un environnement dégagé, en particulier aux abords des voies ferrées. Vis-à-vis des quartiers existants, le projet créera des transitions harmonieuses, pour assurer des liens entre les espaces nouvellement aménagés et les espaces déjà présents. Le projet prévoit l’implantation des immeubles de bureaux en bordure des voies ferrées. Ils constitueront ainsi des écrans acoustiques pour les logements actuels et futurs.
Rien ne préfigure dans cet extrait ce qui va arriver un an plus tard. Et c’est sur la base de cette information que les riverains et le grand public sont concertés à partir de mars 2016.
Voici le plan du futur quartier Matabiau qui a été présenté lors de la concertation publique sur le projet TESO
Mai 2016 : les promoteurs poussent déjà pour un gratte-ciel
Pendant la concertation qui dure plusieurs semaines, rien ne laisse vraiment augurer qu’un projet de gratte-ciel puisse vraiment voir le jour à Matabiau. Pourtant le plan local d’urbanisme (PLU) qui régit les règles en la matière autorise déjà l’élévation d’un immeuble haut de 100 mètres à proximité de la gare. Encore faut-il avoir des promoteurs immobiliers susceptibles de prendre le risque de porter un tel projet. Ce promoteur n’existe pas officiellement en mars 2016.
Alain Garès, directeur général de la société Europolia en charge du projet global TESO, fait état de cette règle lors de la réunion publique du 12 mai 2016 tenue devant 600 personnes. Et en tendant l’oreille, l’assistance peut entendre de la bouche du même Alain Garès : « Nous avons des candidats promoteurs pour porter ce projet ».
En mai 2016, il y a donc déjà des promoteurs candidats à la construction du gratte-ciel, un projet qui n’est mentionné nulle part dans les dizaines de pages du dossier de concertation de TESO.
La petite phrase d’Alain Garès lève le voile pour celui qui a tendu l’oreille : ce projet de gratte-ciel existe et un petit cercle de promoteur pousse déjà à sa réalisation dans le périmètre stratégique de la gare Matabiau.
La petite phrase est lourde de sens pour la suite et, a posteriori, annonce la teneur de ce qui va être inscrit dans la synthèse de la concertation produite par Toulouse Métropole fin juin 2016.
Juin 2016 : une synthèse d’enquête publique qui démine le terrain…
Cette synthèse est votée en conseil de métropole le jeudi 30 juin 2016, soit deux jours seulement après la fin de la concertation. L’enchaînement serré du interpelle déjà certains participants. Le contenu aussi. Voici ce que l’on peut y lire :
« La concertation a montré une réelle volonté chez les participants de voir Toulouse se hisser parmi les grandes métropoles européennes en permettant le développement de nouveaux bâtiments, plus modernes et plus hauts. Si le dossier de concertation ne présentait pas, à ce stade du projet, la création d’un immeuble de grande hauteur, les contributions évoquent malgré tout ce point. Les participants font ainsi des parallèles avec des projets équivalents à Paris, Nantes ou Lyon. La création de grands immeubles est notamment vue comme un moyen de rééquilibrer la perspective urbaine depuis les allées Jean-Jaurès avec les tours de la colline de Jolimont. Des participants reprochent même un certain manque « d’audace architecturale » au projet. Des tours plus hautes, des bâtiments colorés, une architecture en verre, sont ainsi évoqués pour faire de ce nouveau cœur, un lieu emblématique de la métropole toulousaine (…) Les participants demandent donc à voir une maquette du projet de tour si celui-ci est amené à se concrétiser ».
Toulouse Métropole évoque ici des « contributions favorables au projet d’un immeuble de grande hauteur ».
Elles ne sont pas issues des avis rendus par les associations de riverains et de quartiers qui ont travaillé sur les thématiques qu’on leur a présentées depuis des mois : stationnement, aménagement des espaces publics, réalisation de nouvelles voies routières.
Elles existent bien pourtant. En allant dans le détail des 139 pages de contributions qui ont été versées en annexe du dossier de la concertation publique, une dizaine de contributions encourage explicitement l’élévation d’un tel gratte-ciel. Elles proviennent d’auteurs dont on ne peut trouver l’identité dans le cahier qui compile les contributions. Elles ne représentent que 5 à 10% de l’ensemble des contributions. Sur cette dizaine de contributions, trois d’entre-elles affichent un argumentaire et un vocabulaire d’une similitude troublante…
C’est pourtant bel et bien sur ces 5 à 10% d’avis que la synthèse finale appuie pour motiver l’appétence supposée des Toulousains pour l’élévation d’un gratte-ciel. Et ainsi donner un premier élan, une première impulsion populaire au projet de gratte-ciel.
En juin 2016, sans que les citoyens en soient avertis, le lobbying des promoteurs pousse en coulisses et la synthèse de la concertation publique démine le terrain sans que le gratte-ciel ait été une seule fois au centre des discussions de la concertation.
Juillet 2016 : le gratte-ciel n’est plus une fiction…
Dès juillet 2016, Alain Garès va plus loin. Il développe son propos dans les colonnes d’Actu Toulouse :
Sauf contre ordre, en principe, la consultation qui sera lancée à l’automne permettra la réalisation d’un immeuble de grande hauteur. À la base, nous étions partis sur une proposition d’immeuble de 50 mètres de haut mais ce sont les promoteurs qui sont venus vers nous pour nous proposer un immeuble de très grande hauteur. Ce type d’immeuble coûte plus cher à la réalisation mais l’investisseur pourra compenser par des loyers plus chers, mais aussi par une réduction des charges liées aux progrès énergétiques des bâtiments actuels notamment. Fort de ce constat, ces mêmes promoteurs disent que même dans le cadre d’un immeuble de grande hauteur, ils pourront proposer des prix plus acceptables aux sociétés qui voudraient s’installer sur ce site exceptionnel de Matabiau.
LIRE AUSSI notre article paru en juillet 2016 : Toulouse. À Matabiau, un immeuble de très grande hauteur n’est plus de la fiction.
Quand il évoque « la consultation qui sera lancée à l’automne », Alain Garès parle de la modification du Plan local d’urbanisme de Toulouse dans le cadre de la mise en place d’un plan d’urbanisme à l’échelle de la Métropole. Sauf que la « vraie » consultation sur le sujet, celle effectuée auprès du grand public, s’est déjà déroulée au printemps. De consultation, il faut donc traduire par « validation » d’une modification qui doit être effectivement votée par les élus à l’automne 2016.
Dès juillet 2016, la modification des règles d’urbanisme pour permettre l’intégration du projet de gratte-ciel est déjà au moins inscrite…dans les têtes. Le terrain est bel et bien déminé et les décideurs commencent à poser les fondamentaux du projet.
Août 2016 : « une hauteur de 150 mètres est raisonnable »
En août 2016, cette modification des règles en matière d’ prend une tournure plus officielle avec le résultat de l’enquête publique sur le modification du PLU de Toulouse qui doit être ensuite retranscrire dans le futur Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUIH). L’enquête s’est déroulée du 9 mai au 9 juin 2016, en même temps que l’enquête publique sur le projet TESO et dans un relatif anonymat.
Dans leur rapport rendu en août 2016, les commissaires enquêteurs – qui répondent à « plusieurs demandes sur la hauteur du l’immeuble de grande hauteur (IGH) », demandes regroupées en une seule question à l’intérieur du rapport d’enquête – « recommandent » la réalisation de cette tour.
La commission d’enquête considère « qu’une hauteur maximale de 150 mètres semble raisonnable en l’espèce ». C’est la première fois qu’une telle hauteur apparaît dans un document officiel. Voici l’avis des commissaires enquêteurs :
« La CE considère qu’il n’est pas souhaitable de supprimer toute limitation de hauteur pour ce projet et préconise de déterminer une hauteur maximale permettant de réaliser un véritable élément signal en matière architecturale se distinguant nettement des immeubles voisins : une hauteur maximale de 150 m nous semble raisonnable en l’espèce ».
La commission persiste et signe dans sa conclusion :
Le projet TESO revêt une importance particulière ici avec notamment le projet d’un immeuble de grande hauteur (IGH) dans le secteur du « Tri postal ». La Commission d’Enquête (CE) est favorable à ce type de construction au sein de ce projet d’aménagement global. Celui-ci sera un élément fort de l’architecture de Toulouse et permettra de répondre à des besoins fonctionnels tout en économisant le foncier avec une emprise au sol modérée. Toutefois la CE considère qu’une hauteur maximale doit être déterminée. Celle-ci doit permettre de réaliser un véritable élément signal en matière architecturale se distinguant nettement des immeubles voisins. La CE considère qu’une hauteur maximale de 150 mètres est acceptable en l’espèce. Ceci a fait l’objet d’une recommandation.
A ce stade, les commissaires enquêteurs vont plus loin que Toulouse Métropole qui se veut plus prudente :
La hauteur du projet d’Immeuble à Grande Hauteur (IGH) dans le cadre du projet TESO n’est pas encore définie de façon précise à ce jour. C’est pourquoi la collectivité propose de remplacer l’espace constructible de type B présentant une hauteur de 100 m maximum proposé dans le cadre de la présente procédure (du PLU, ndlr) par un sous-secteur de la zone UC2c concernée et présentant les mêmes caractéristiques réglementaires que le graphique de détail ci-avant désigné mais sans définition de la hauteur de l’IGH puisque celle-ci n’est pas encore établie de façon définitive.
En août 2016, le projet de gratte-ciel est donc poussé sur l’échiquier par certains « promoteurs candidats », encouragé par quelques contributions versées dans deux enquêtes publiques durant lesquelles il n’en a pas vraiment été question (voir encadré ci-dessous) et enfin recommandé par les trois commissaires enquêteurs de l’enquête publique sur la modification du plan local d’urbanisme de Toulouse. Suffisant pour commencer à amorcer les grandes manœuvres.
Fallait-il refaire une enquête publique sur la modification du PLU?
Selon le Conseil de développement de Toulouse Métropole qui retranscrit les propos tenus par des participants à son café-débat sur la Tour d’Occitanie en septembre 2017, certains Toulousains se demandent pourquoi une nouvelle enquête publique sur la modification du PLU n’a pas été menée suite à la recommandation des commissaires enquêteurs de porter la hauteur de l’immeuble de 100 à 150 mètres.
Voici ce que dit l’ordonnance du 5 janvier 2012 « portant clarification et simplification des procédures d’élaboration, de modification et de révision des documents d’urbanisme ».
« Celle-ci prévoit que les modifications qui peuvent être apportées au projet de plan local d’urbanisme après l’enquête publique sont non seulement celles qui permettent de tenir compte des observations du public et du rapport du commissaire ou de la commission d’enquête mais également celles qui permettent de tenir compte des avis qui ont été joints au dossier d’enquête publique ».
Cette disposition est entrée en vigueur en 2013. En clair, la délibération finale adopte simplement le document d’urbanisme dans une version modifiée. « Les modifications apportées ne doivent toutefois pas porter atteinte à l’économie générale du projet, faute de quoi une nouvelle enquête publique devra être organisée« , indique la loi. Pour répondre à la question posée, il faudrait donc déterminer si la Tour d’Occitanie en lieu et place d’un immeuble de seulement 50 mètres de haut, porte atteinte à l’équilibre d’ensemble du PLUI qui a été voté à Toulouse Métropole le 3 octobre 2017.
Octobre 2016 : SNCF Immobilier anticipe les futures règles d’urbanisme
24 octobre 2016. A peine trois jours après que le conseil municipal de Toulouse ait validé la première modification de PLU de Toulouse et avant même que cette même modification du PLU de Toulouse ne soit actée en conseil de communauté le 10 novembre 2016, la SNCF, propriétaire du site de l’ancien Tri Postal près de la gare, aux premières loges des recommandations estivales des commissaires enquêteurs sur la réglementation de l’urbanisme toulousain, décide de consulter les promoteurs et lance un appel à candidatures ce foncier de 2000 m2. Son cahier des charges très précis, forcément rédigé avant même le vote du 21 octobre en conseil municipal, intègre la modification du PLU de Toulouse qui doit être confirmée quinze jours plus tard par un vote à Toulouse Métropole.
LIRE AUSSI notre article publié le 21 octobre 2016: Vers un immeuble de 150 mètres de haut près de la gare de Toulouse-Matabiau.
Voici ce qui est inscrit dans la consultation d’opérateurs lancée par la SNCF immobilier le 24 octobre 2016 :
Le dispositif du tri postal dispose du potentiel pour un programme et une architecture emblématique en haut des allées Jean-Jaurès, à proximité immédiate du canal du Midi et de la gare de Toulouse Matabiau. Les faisabilité démontrent une possibilité de constructabilité sur le foncier de l’ordre de 35 000 m2. La première modification du PLU de Toulouse Métropole, qui sera adoptée lors du Conseil de Métropole du 10 novembre 2016, autorise une hauteur de 150 mètres pour un immeuble sur le site du Tri Postal. Les opérateurs seront amenés à exprimer leurs ambitions programmatiques dans le cadre du potentiel de constructabilité autorisé par le PLU
Contactée SNCF Immobilier n’a pas répondu à notre sollicitation.
Novembre 2016 : les élus actent la hauteur de 150 mètres
La faisabilité du gratte-ciel est belle et bien actée le 10 novembre 2016 en conseil de la Métropole, comme s’y attendait la SNCF en lançant l’appel à candidatures quinze jours plus tôt. La délibération mise au vote intègre le changement de la règle d’urbanisme pour les 2000 m2 du Tri Postal.
Les élus valident ici définitivement les impulsions données au projet de gratte-ciel depuis mars 2016 : les quelques contributions versées à l’enquête publique sur le projet TESO entre mars et juin 2016, un travail des promoteurs « candidats » pour rendre possible le projet et l’avis favorable des trois commissaires enquêteurs en août 2017.
C’est sur la base de ces trois impulsions données en coulisses, sans aucune communication et consultation auprès du grand public, que l’immeuble de grande hauteur de Matabiau est passé d’un projet de 50 mètres de haut avec un seuil limite fixé à 100 mètres à un projet de gratte-ciel de 150 mètres de haut. Ainsi a été impulsé l’Occitanie Tower devenue Tour d’Occitanie.
C’est ce projet de 150 mètres de haut rendu possible que La compagnie de Phalsbourg remet le 24 novembre 2016 dans le cadre de la clôture de l’appel à candidatures lancé par la SNCF Immobilier. Soit seulement dix jours après le vote intégrant les nouvelles règles d’urbanisme pour le secteur du Tri Postal. C’est ce projet qui l’emporte finalement face à quatre autres projets le 15 mars 2017, soit un an pile après le lancement de l’enquête publique portant sur le projet TESO.
LIRE AUSSI notre article paru le 2 décembre 2016 : Cinq candidats se positionnent pour construire la future tour de Matabiau, à Toulouse.
Octobre 2017 : Un goût amer dans la bouche de certains Toulousains
En seulement l’espace d’un an, d’août 2016 à mars 2017, la plus haute tour jamais construite à Toulouse a pu « sortir du chapeau » sans que les Toulousains en soient jamais véritablement informés. De mars à novembre 2016, c’est un processus invisible du grand public qui a été mené en coulisses et a amené à lancer ce projet sans vie officielle à l’entame du printemps 2016.
Dans le cas présent, deux concertations publiques de plusieurs semaines ont été menées au printemps 2016 sans connaître réellement l’état d’avancée d’un projet majeur, celui du gratte-ciel de Toulouse, projet sur une parcelle privée mais néanmoins susceptible de cristalliser les débats et d’avoir des conséquences directes sur l’ensemble du projet Toulouse Euro Sud-Ouest.
La manière dont le projet de gratte-ciel a été éludé dans le cadre de la concertation du projet TESO avant de le voir émerger dans la synthèse de ce débat public, laisse aujourd’hui songeurs quelques Toulousains.
Une position résumée lors du café-débat organisé par le Codev de Toulouse Métropole en septembre 2017 et synthétisé de la façon suivante :
La rapidité avec laquelle la Tour s’est imposée dans ce projet (TESO, ndlr) a étonné, y compris ceux qui y sont favorables et qui étaient pessimistes quant à la possibilité de faire aboutir un tel projet architectural dans une ville comme Toulouse. La mise à l’écart de collectifs structurés, qui étaient force de proposition et jusque-là très investis, est apparue à beaucoup comme une maladresse. Elle conforte à leurs yeux une forme de méfiance à l’égard de la « technostructure » de la Métropole, qu’une consultation sur le nom du projet -tour d’Occitanie plutôt qu’Ocitanie Tower – ne saurait apaiser.
Le « NON au Gratte-Ciel de Toulouse » va même plus loin et demande actuellement à la Mairie de Toulouse « le report de toute décision de la construction de la Tour Occitanie jusqu’aux prochaines élections municipales en 2020 (ou en 2021), afin que les toulousain.e.s, qui n’avaient été ni consulté.e.s, ni informé.e.s de ce projet puissent se prononcer démocratiquement dans des débats contradictoires ouverts aux partisans du projet et à ses opposants ».
Le promoteur du projet, La Compagnie de Phalsbourg, communique sur un début des travaux au début de l’année 2019 avec une livraison en 2022.
David Saint-Sernin
Non à la Tour Occitanie ! Non au quartier d'affaires Matabiau ! 